Иван Шмидт: Мы знаем ситуацию на всех проблемных объектах

Фото: vseon.com
О ситуации с долгостроями, мерах по поддержке строительной отрасли и изменениях законодательства в строительной сфере рассказал заместитель министра строительства Новосибирской области Иван Шмидт.

- Иван Иванович, в последние недели снова много говорят о долгостроях. Как министерство оценивает ситуацию с проблемными домами в Новосибирской области?

- Тема муссируется, к сожалению, уже достаточно долго. Напомню, наш регион занимает одно из лидирующих мест в печальном рейтинге по количеству проблемных объектов на территории. Но мы относимся к этому достаточно спокойно, поскольку проблема постепенно решается. Кроме того, Новосибирская область уже на протяжении пяти лет лидирует и по количеству вводимых социальных объектов, и по количеству сдающегося жилья.

 

Хотелось бы акцентировать внимание на двух моментах. Во-первых, в отличие от многих других регионов мы не делаем разницы между теми, кто купил квартиры в проблемных домах, в зависимости от схемы приобретения. Учитываем и тех, кто имеет договоры долевого участия, и тех, кто воспользовался так называемыми серыми схемами. Соответственно, и число обманутых дольщиков возрастает. Во-вторых, все проблемные объекты – наследие, которое осталось нам начиная с 90-х и первой половины 2000-х годов.

 

На сегодняшний день мы по каждому объекту понимаем ситуацию, каким образом его достроить. Не всегда это возможно в текущий момент, быстро, но понимание, какие шаги необходимо предпринять для завершения, есть. Опасения, которые высказывались, что в связи с кризисом у нас могут возникнуть проблемы с застройщиками и мы будем иметь новые долгострои, министерство не разделяет. Хотя, безусловно, есть некое падение платежеспособного спроса, и начиная с 2015 года мы имеем снижение объемов строительства порядка 40 %.

 

Однако существующий задел, а это около 4,5 млн м2, и достаточно большое количество выданных разрешений на строительство, думаю, позволит нам выйти из этой ситуации. Уже на сегодняшний день Росстат констатирует рост ипотечного кредитования в регионе порядка 40 % и, соответственно, надеемся на дальнейшее увеличение платежеспособного спроса на жилье. Это позволит многим строителям выйти из сложной ситуации.

 

- Что касается количества обманутых дольщиков в регионе, называются различные цифры. Так, по данным мэрии, в Новосибирске 47 проблемных объектов и порядка 5,5 тыс. пострадавших граждан, а по информации Минстроя области – в регионе 53 проблемных дома и 1 тыс. 558 человек. С чем связано такое расхождение?

 

 

- Дело в том, что на сегодняшний день в России нет четких критериев оценки по отнесению домов к проблемным и, соответственно, дольщиков к обманутым. По поручению президента в течение двух месяцев такие критерии будут разработаны, но пока любое заявление гражданина о нарушении прав в этой сфере автоматически приводит к тому, что прокуратура причисляет дом к проблемным объектам. У регионального министерства свои критерии, у муниципалитета – свои. А, например, в регионах центральной части России не берут в расчет договоры, которые были заключены в нарушение федерального закона № 214-ФЗ.

 

Другими словами, если строящееся жилье приобреталось не по ДДУ, то дольщик обманутым не считается. У нас по поручению губернатора все дольщики проблемных домов, вне зависимости от формы приобретения жилья, считаются обманутыми. Кроме того, есть разногласия по спискам.

 

В соответствии с постановлением правительства области № 403, в список пострадавших от действий недобросовестных застройщиков должен быть включен любой человек, который считает себя обманутым. Сегодня в таком списке у нас 864 человека – это юридически подтвержденное количество обманутых дольщиков. Кроме того, создана рабочая группа, в которой работают представители муниципалитетов, прокуратуры, силовых органов, и список постоянно корректируется.

 

Отмечу, что на контроле регионального Минстроя и контролирующих ведомств находятся все объекты, даже которые проданы по серым схемам. И если в перечне проблемных в настоящее время 54 дома, то на контроле – более 100 домов, строящихся на территории области.

 

- Предпринимаются ли конкретные меры для помощи дольщикам?

 

- Безусловно, правительство Новосибирской области предпринимает целый ряд шагов в этой сфере. Так, у нас действует порядка 12 программ субсидиарной поддержки. Регион вливает достаточно большие средства и в проблемные объекты, и в поддержку строительного комплекса. Так, после того как объект признан проблемным, понижается ставка арендной платы за земельный участок.

 

Мы также оказываем субсидиарную поддержку на присоединение к сетям. В 2016 году на эти цели было направлено порядка 200 млн руб. – по тем домам, которые будут вводиться в текущем году.

 

Действует постановление № 80-па по субсидиарной поддержке каждого обманутого дольщика, который в такой поддержке нуждается. Гражданину выделяется около 200 тыс. руб. С 2010 года общая сумма субсидий составила порядка 101 млрд 118 млн руб., в 2016 году – 61 млн руб. Люди обычно вкладывают эти средства в достройку дома через ЖСК.

 

 

Но самый действенный механизм по достройке проблемных объектов действовал в Новосибирской области с 2013 года в рамках регионального закона № 108 и применялся к тем объектам, которые имели серьезный дефицит средств. Напомню, что в рамках этого закона застройщику, взявшемуся завершить долгострой, предоставлялся в собственность земельный участок под строительство. Всего мэрия Новосибирска провела 8 конкурсов, в настоящее время 7 объектов уже завершены и введены в эксплуатацию, вчерашние обманутые дольщики стали собственниками новых квартир.

 

Сейчас с применением этого механизма достраивается один из самых проблемных домов города по адресу: ул. Новосибирская, 27. Первая очередь уже введена в эксплуатацию, до конца года введем и вторую. На этом объекте дефицит средств составлял порядка 300 млн руб., и мы даже не предполагали, что нам удастся разрешить проблему в такие короткие сроки – всего за 2 года. Это стало возможно благодаря совместным усилиям. Застройщику, вложившему в долгострой средства, был выделен земельный участок для нового строительства, бюджет взял на себя расходы на присоединение к сетям, это порядка 25 млн руб., внесли свою лепту и дольщики.

 

Но с прошлого года мы этот механизм утратили в связи с внесением изменений в Градостроительный кодекс РФ. Однако проблема долгостроев осталась, и для ее решения Новосибирская область первой в России приняла постановление № 583, регламентирующее реализацию крупных инвестпроектов в регионе. Документ предусматривает выделение земельных участков застройщикам без торгов, конкурсов и аукционов в том случае, если они решают проблемы обманутых дольщиков, но уже не в собственность, а в аренду. Кроме того, мы от застройщика получаем 2,5 % жилья на новой площадке. Эти квартиры также будут использоваться для решения проблем дольщиков.

 

-Как этот механизм будет работать? И когда ожидается реализация первого проекта?

 

- По каждому проблемному объекту, дефицит средств на котором позволяет его отнести к крупным проектам, будет создана схема достройки. Мэрия совместно с застройщиком, который выразил желание взяться за завершение дома, подбирают земельный участок под новое строительство, проводится его оценка. Девелопер достаивает проблемный объект, получает земельный участок и строит на нем дома. После завершения строительства 2,5 % квартир передаются муниципалитету для решения проблем обманутых дольщиков, погорельцев и т.д. В октябре-ноябре ожидаем появления пилотного проекта по этому механизму.

 

- Нет опасений, что появятся новые долгострои?

 

- Мы находимся в постоянном диалоге с представителями строительного сообщества, страховщиками, риелторами и получаем информацию о ситуации на рынке из первых рук, в том числе и о существующих проблемах. Поэтому ожидаем, что таких проблем, как в других регионах, у нас не будет. По первым девяти месяцам года по сравнению с другими регионами РФ мы выглядим очень неплохо, а СФО по-прежнему занимаем первое место с большим отрывом.

За 2015–2016 годы появилось два тяжелых дома, но сейчас один уже введен в эксплуатацию, второй также будет сдан в этом году. Все остальные долгострои появились в 1999–2005 годах.

 

- Когда будет завершен последний долгострой в области?

 

- В этом году мы запланировали ввести 18 проблемных объектов, в том числе один – в Барышево, два – в Новолуговом, остальные – в Новосибирске. Два из них пойдут по масштабным инвестпроектам. Надеюсь, что выполним эту программу. Все оставшиеся проблемные дома достаточно капиталоемкие. Дефицит средств, необходимых для достройки каждого из них, составляет порядка 300 млн руб.

 

Поэтому нужно честно сказать, что из 54 оставшихся долгостроев некоторые ввести не получится вообще. Это касается тех домов, где дольщики не хотят проявлять активность, не идут на контакт с властями, а ждут, что государство у них выкупит эти квартиры. Именно поэтому в постановлении № 583 и предусмотрена передача 2,5 % муниципалитету. Отмечу, что в достройке дома основную роль играет именно позиция дольщиков, поскольку это их собственность, и только они вправе принимать решения. Городские и областные власти не имеют право вмешиваться в этот процесс.

 

 

- Вы упомянули, что для проблемных домов снижается арендная плата за землю. Но проблема задолженности по арендной плате касается и застройщиков. Как она решается?

 

- Действительно, у группы крупных застройщиков Новосибирска на сегодня есть долги по аренде. В основном это те компании, которые занимаются освоением комплексных площадок. Напомню, что несколько лет назад было принято решение об удвоении арендной платы за землю при длительных сроках освоения. В первую очередь это коснулось как раз комплексных площадок, освоение которых ведется поэтапно, а аренду нужно платить за всю площадку.

 

Для решения этой проблемы созданы две рабочие группы – при Законодательном собрании области и в Городском совете депутатов Новосибирска. Рабочие группы решают вопросы погашения задолженности с каждым конкретным застройщиком, но сегодня есть понимание, что накопившиеся долги по арендной плате необходимо реструктуризировать, и сейчас идет выработка механизма такой реструктуризации.

 

- В 2016 году в федеральный закон № 214-ФЗ внесен целый ряд изменений. На ваш взгляд, готов ли к ним рынок?

 

- По закону № 214-ФЗ у нас есть замечания, которые мы направили в Минстрой, надеемся, что федеральному центру хватит прозорливости довести пока достаточно сырой закон до ума.

 

На сегодняшний день рынок достаточно насыщен законодательными актами, которые ограничивают застройщиков, и по большому счету при соблюдении всеми участниками рынка правил игры можно развивать строительную отрасль.

 

Кроме того, в новой редакции закона нас смущает усиление фискальных мероприятий в отношении застройщиков. Мы считаем, что в кризисные времена ни в коем случае нельзя допускать перегибы, иначе можно потерять не только отдельных застройщиков, но и строительную отрасль в целом, столкнуться в результате с большим количеством недостроенных объектов и обманутых дольщиков.

 

- Вы сказали, что ожидаете восстановление платежеспособного спроса на продукцию строительной отрасли – жилье. Что вам позволяет на это надеяться?

 

- Во-первых, это данные Росстата о росте объемов ипотечного кредитования в регионе на 40 %. Кроме того, в Правительстве РФ обсуждаются и другие, помимо ипотеки с господдержкой, инициативы по стимулированию спроса на жилье. Например, снижение процентной ставки по ипотеке для многодетных семей и т.д. Обсуждаются различные меры и на уровне региона. Так, мы предлагаем вернуть субсидию в размере 300 тыс. руб. при приобретении жилья в новостройке.

 

Помимо этого, наши ожидания подкрепляются тем, что с начала 2000-х годов в Новосибирске создан серьезный задел с точки зрения градостроительного подхода, в том числе утверждена и действует вся необходимая градостроительная документация, ведется планомерная работа по формированию и выделению участков под строительство. В результате в настоящее время мы имеем достаточно серьезный резерв и по строящемуся жилью, и по выданным разрешениям на строительство, по готовым земельным участкам, кстати, обеспеченным необходимыми мощностями, поскольку инвестиционные программы сетевых организаций коррелируются с комплексной застройкой и с развитием города в целом. Новосибирская область на сегодняшний день - один из немногих регионов, которые имеют полный комплект градостроительной документации.

 

Также к нам постоянно поступают предложения от девелоперов из других городов, которые пытаются зайти на рынок Новосибирска. Это означает, что регион сохранил инвестиционную привлекательность даже в кризисное время.

 

- На ваш взгляд, может ли в качестве одного из механизмов создания спроса использоваться арендное жилье? Об этих проектах в последнее время мало говорят. Они утратили актуальность?

 

- Тема арендного жилья не забыта, напротив, это направление является одним из приоритетных, есть соответствующее поручение президента. В Новосибирской области ситуация с арендным жильем лучше, чем в других регионах: уже построено два арендных дома в Ложке.

 

Мы также изменили законодательство, чтобы помочь застройщикам, у которых есть большое количество непроданного жилья. В частности, предложили при наличии не менее 2,5 тыс. м2 сдавать его в коммерческий или социальный наем без обложения налогом на имущество. Закон вышел, но пока желающих нет.

 

Источник: www.vseon.com

6960

Вернуться к списку всех новостей


Комментарии:
Перед тем как оставить комментарий, прочтите правила
Для того, чтобы оставить комментарий без регистрации необходимо заполнить форму, приведенную ниже
Ваше имя*:
Ваш E-mail:
Ваш комментарий*:
Введите числа с картинки:



  • Самое популярное
  • /
  • Обсуждаемое
22 ноября 2016
186 0
02 декабря 2016
80 1
11 ноября 2016
666 0
23 ноября 2016
154 0
25 ноября 2016
135 0
22 ноября 2016
195 0
15 ноября 2016
418 0
Наверх